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  • Philip Söhngen

Wer die Kapelle bezahlt, bestimmt die Musik - Ein Plädoyer für das Bestellerprinzip beim Verkauf

Aktualisiert: 18. Sept. 2021

Im Dezember 2020 trat das Gesetz mit dem sperrigen Titel "Entwurf eines Gesetzes über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser" in Kraft. Ziel des Gesetzes war es, die Nebenkosten beim Erwerb einer Immobilie zu senken, indem die Verkäufer einer Immobilie verpflichtet werden, die Maklerprovision entweder in voller Höhe oder genau hälftig zu bezahlen.


Geringere Erwerbsnebenkosten, so der Gedanke des Gesetzgebers, sollen den Erwerb einer Immobilie einfacher machen, da (mindestens) diese üblicherweise aus Eigenkapital finanziert werden müssen. Allerdings enthält das Gesetz aus meiner Sicht diverse Denkfehler:

  1. Die Provisionshöhe wurde insgesamt durch das Gesetz nicht beeinträchtigt. Es war ohnehin nur in sehr wenigen Regionen üblich, dass die Provision allein oder überwiegend vom Käufer gezahlt wird. Im Rest der Republik hat sich entsprechend wenig geändert. Und dort wo bis dato der Käufer die gesamte Provision oder mehr als die Hälfte bezahlt hat steht zu befürchten, dass der Verkäuferanteil zukünftig auf den Kaufpreis aufgeschlagen wird. Die Gesamtkosten würden dadurch sogar noch steigen.

  2. Die Festlegung, dass der Verkäufer genau die Hälfte oder aber die volle Provision bezahlt, ist nicht nachvollziehbar. Es wäre wesentlich besser gewesen, dem Verkäufer mindestens die Hälfte aufzuerlegen.

  3. Der Gesetzestext bezieht sich nur auf Einfamilienhäuser und Wohnungen. Bewusst offengelassen wurde der Fall von Häusern mit einer (untergeordneten) Einliegerwohnung oder Zweifamilienhäusern, die als Einfamilienhaus genutzt werden. Dadurch entsteht eine Unsicherheit, die laut der Begründung zum Gesetz von den Gerichten geklärt werden soll. Solche bewussten Unsicherheiten haben in Gesetzen nichts verloren.

Eine zwar nicht bei allen Maklern beliebte, aber wesentlich sinnvollere Regelung wäre es gewesen, auch beim Verkauf von Immobilien ein echtes Bestellerprinzip einzuführen und eine entgeltpflichtige Tätigkeit des Maklers für beide Parteien damit auszuschließen. Ein solches Gesetz hätte für Makler und Verbraucher gleichermaßen Vorteile:

  1. Der nur für eine Seite - egal ob Verkäufer oder Käufer - tätige Makler handelt ausschließlich im Interesse seines Auftraggebers. Das ist für beide Parteien nachvollziehbarer als eine Mittlerrolle mit teils erheblichem Konfliktpotenzial. Eine Begrenzung der Provisionshöhe wäre dadurch ebenfalls nicht notwendig, der Markt würde sich sehr schnell selbst regulieren.

  2. Der Markt würde durchlässiger. In der aktuellen Zeit ist es für viele Makler vor allem schwierig, an Verkaufsobjekte zu kommen. Entsprechend gering ist das Interesse, Gemeinschaftsgeschäfte mit anderen Maklern zu machen und die Provision mit diesen zu teilen, wenn man einen Qualifizierten Alleinauftrag hat. Wer also als Suchender auf dem Markt unterwegs ist, müsste sich entweder bei allen Maklern als Kunde registrieren lassen, die in seinem Suchgebiet aktiv sind, oder sich auf die Inserate in den Immobilienportalen verlassen, in denen aber längst nicht mehr alle Objekte landen. Viele Suchende wünschen sich zudem die Betreuung durch einen Makler ihres Vertrauens, was in der aktuellen Marktlage eher ein Hindernis ist.

  3. Die Makler selbst haben aktuell bei jedem einzelnen Kaufinteressenten die Verpflichtungen, die sich aus Verbraucherschutzrichtlinie, Geldwäschegesetz, Datenschutzgrundverordnung und Schriftformerfordernis ergeben und nicht zuletzt das Vorliegen des Nachweises zu berücksichtigen, sofern Sie von ihm eine Provision verlangen wollen. Dies führt regelmäßig zu Irritationen vor allem seitens der Verbraucher, da diese ständig und bei jeder angefragten Immobilie den AGB's zustimmen , die Widerrufsbelehrungen lesen, teilweise Personalausweise vorlegen und der Provisionsvereinbarung zustimmen müssen. Ist lediglich der Verkäufer Auftraggeber, gibt es mit diesem ein klares Vertragsverhältnis, der Käufer ist dann nicht mehr im klassischen Sinne Kunde des Maklers.

Ein echtes Bestellerprinzip würde also für mehr Transparenz, klarere Verhältnisse und eine höhere Durchlässigkeit des Marktes sorgen und es könnten sich beispielsweise Makler etablieren, die nur oder schwerpunktmäßg für Käufer tätig sind und diesen entsprechende Dienstleistungen (z.B. rund um die Finanzierung, Modernisierung bis hin zum Umzugsservice) anbieten. Bisher sind viele Dienstleistungen von Maklern vor allem auf den Verkäufer zugeschnitten, die Käufer hingegen werden bei dieser immens wichtigen Entscheidung oft im Regen stehengelassen. Das aktuelle Gesetz hingegen ändert am Ist-Zustand wenig, sorgt für unnötige Bürokratie und selbst bei Profis regelmäßig für Unsicherheit.


Ihr Philip Söhngen




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