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  • Philip Söhngen

Pflichten von Mietern bei längerer Abwesenheit

In einem aktuellen Fall soll eine Wohnung verkauft werden, die zur Zeit vermietet ist. Die Mieterin teilte daraufhin mit, sich die nächsten vier Monate im Ausland aufzuhalten. Ihr war nicht bewusst, dass sie als Mieterin verpflichtet ist, in diesem Fall entsprechende Vorkehrungen treffen zu müssen.


(Hinweis in eigener Sache: dieser Blogbeitrag stellt keine Rechtsberatung dar und basiert lediglich auf eigener Erfahrung, einschlägigen Urteilen, dem Kleingedruckten von Versicherungsverträgen und Fachartikeln zu dem Thema)


Doch wie genau sehen diese Pflichten aus? Grundsätzlich ist ein Mieter zunächst nicht verpflichtet, eine Wohnung dauerhaft zu bewohnen, er muss sie grundsätzlich noch nicht einmal möblieren. Verpflichtet ist ein Mieter in erster Linie, die volle Miete regelmäßig zu entrichten. Doch was ist zu tun, wenn ein Mieter für längere Zeit in den Urlaub fährt oder beispielsweise eine Zweitwohnung nur sporadisch bewohnt?


Den Mieter trifft ab dem Zeitpunkt der Wohnungsübergabe eine Obhutspflicht und er muss die Wohnung schonend und pfleglich behandeln. Darüber hinaus hat er dafür Sorge zu tragen, dass es nicht zu einer Verschlechterung oder einem Schaden an der Mietsache kommt. Und hier wird es interessant:


Bei längeren Abwesenheiten muss der Mieter den Zugang zur Wohnung durch die Zugriffsmöglichkeit auf den Wohnungsschlüssel gewährleisten. Da nach deutschem Recht der Vermieter keinen Anspruch auf einen Zweitschlüssel hat, kann der Mieter diesen bei einer Person seines Vertrauens (Nachbar, Angehöriger, Freund, Mitarbeiter o.ä.) hinterlegen und muss den Vermieter darüber informieren, wo sich der Schlüssel befindet.


Außerdem hat er dafür Sorge zu tragen, dass keine Frostschäden auftreten und die Wohnung ausreichend belüftet wird. Zwar beinhaltet diese Pflicht nicht, die Wohnung auch in Abwesenheit dauerhaft zu heizen, allerdings muss bei entsprechender Witterung davon ausgegangen werden, dass Rohre und Heizkörper Schaden nehmen können. Eine Belüftung ist nach gängiger Rechtssprechung zudem mindestens wöchentlich erforderlich.


Eine weitere Gefahr, gerade bei längerer Abwesenheit, lauert bei Wasserleitungen, die unter Druck stehen. Besonders betroffen hiervon sind üblicherweise Elektrogeräte mit Wasseranschluss, beispielsweise Spül- und Waschmaschinen, aber auch Gartenschläuche und Balkonbewässerungsanlagen. Bei diesen sollte vor längerer Abwesenheit der Wasserzulauf durch das Verschließen des Ventils unterbrochen werden.


Außerdem hat der Eigentümer unter bestimmten Voraussetzungen das Recht, die Wohnung zu betreten. Dazu zählen beispielsweise Besichtigungen mit Kauf- und Mietinteressenten, Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen, Bewertung der Mietsache durch Sachverständige bzw. Gutachter oder bei Verdacht auf vertragswidrige Nutzung der Mietsache. In nicht-dringenden Fällen muss der Vermieter seinen Besuch üblicherweise 5-7 Tage vorher ankündigen. Auch hier greift bei längerer Abwesenheit die Pflicht, eine Vertrauensperson zu benennen, die Zugriff auf den Schlüssel hat und diese Termine ermöglicht.


Die Folgen einer Verletzung dieser Obhutspflicht können erheblich sein. So geht bei Vernachlässigung der oben genannten Pflichten zunächst schnell der Versicherungsschutz verloren, die meisten Hausratsversicherungen greifen ab einer Abwesenheit von mehr als 60 Tagen beispielsweise gar nicht mehr und je nach Schadensfall werden auch bei kürzeren Abwesenheiten Schäden nicht reguliert, wenn Pflichtverletzungen nachgewiesen werden können. Auch kann der Vermieter bei vorhandenem Sachgrund unter Umständen zunächst eine Duldungsklage einreichen, wenn ihm der Zutritt verwehrt wird, und in bestimmten Fällen das Mietverhältnis anschließend sogar fristlos kündigen, wenn durch die Pflichtverletzung des Mieters schwere Schäden zu befürchten oder sogar eingetreten sind. Auch Schadensersatzforderungen sind denkbar.


Es empfiehlt sich daher, Mieter bereits bei Übergabe darüber aufzuklären, welche Vorkehrungen sie vor längeren Abwesenheiten treffen sollten.

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